Gebäudeforensik

Gebäudeanalytik und Ursachenforschung bei Schäden an Immobilien durch z.B. „Zufall“ / Havarie / Willkür / Vorsatz durch Feststellung / Kriminelle Handlung / „Billingende Inkaufnahme von Schädigungen“ / Analyse des Schadensumfangs-/hergang, Historienanalyse, Probennahmen, Messungen, Befragungen, Dokumentation von Schäden

Eine Gebäudeforensik besteht darin, einerseits das Gebäude auf Schäden und anderseits für den Nutzer gesundheitsschädliche Emittenten hin zu untersuchen, den Schadenshergang über die Ursache bzw. den Verursacher durch Historienanalyse, Einsatz geeigneter Messverfahren und ggfs. Probennahmen, Erfahrung und Wissen über Baukonstruktion, Material, Planung, Ausführung und Intoxikation, nachzuvollziehen. Eine detaillierte Auseinandersetzung mit der Immobilie über ein Bericht (Beschreibung des Ist-Zustands) oder Gutachten (Beschreibung des Ist-Zustands und Interpretation der Ereignisse) wird als Nachweis für das Sanierungskonzept oder auch evtl. spätere rechtliche Streitigkeiten sowie Haftungsansprüchen erstellt.

Diese Leistung kommt auch unter opt. Zuarbeit von spezialisierten Kooperationspartnern bei Bedarf zum Einsatz.

Kurzer Auszug aus dem Leistungsspektrum, der beispielsweise zum Einsatz kommen könnte:

„Mit fachlichem Auge sehen was Laien nicht sehen“
Ganzheitliche und holistische Sichtweise aus 6 beruflichen Perspektiven
Kontrolle der Planung, Ausschreibung, Vertrag (techn.), Baubeschreibung u.a.
Historienaanylse / Schadenshergang
Ursachenanalytik über die bekannten Symptome
Dokumentation des IST-Zustandes
Berichte- und Gutachtenerstellung
Maßnahmenkatalog mit Kostenschätzung
Beratung in 6 Fachbereichen (Baubiologie, Architektur, Bausachverstand, Gesundheit, Umwelt und SiGeKo)

Der Bausachverständiger als neutraler Zeuge
Beweissicherung bei Bauschäden, durch Probenahmen + Auswertung bei Kontaminationen
Durchsetzen von vertraglichen Inhalten
Fachliche Kontrolle von “Mängel”-Behebungen
Baubegleitung von Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen
Kundenservice: 12/7 bis 24/7 Service je nach Vertragsverhältnis
Opt. Einbindung von spezialisierten Kooperationspartnern

u.a.

Wie gesund ist mein Gebäude wirklich ?

Beratungen und Lösungen in Baubiologie, Architektur, Bausachverstand, Gesundheit und Umwelt

“Ursachen von Bauschäden werden oft nur einseitig oberflächlich nach Richtlinie, Verordnung, Gesetz etc. beurteilt, selten tiefer gehend analysiert und von allen bedingenden Seiten heraus betrachtet – kanalisiertes richtlinientreues Denken ist der Standard, ohne über den Tellerrand zu schauen. Sollte hier eine gesundheitliche Gefährdung mit eingehen, wird diese oft nur oberflächlich thematisiert oder ignoriert.

Als holistisch denkender und agierender Mensch, der nicht nur textgläubig ist, sieht die Realität bei Bauschäden und Kontaminationen anders aus.

“Beim holistischen Denken richtet man seine Aufmerksamkeit auf die Beziehung zwischen dem fokussierten Objekt (z.B. eine schimmelpilz-kontaminierte Gebäude-Innenecke) und dem Kontext (z.B. Gebäudelage, Baukonstruktion, Historie, Altschäden u.a.) in dem es sich befindet. Man versucht, auf dieser Basis (statt auf der Grundlage von Regeln) Ereignisse zu erklären und vorherzusagen. Holistische Ansätze basieren eher auf der Erfahrungen und weniger auf abstrakter Logik. Holistisches Denken kann intuitiv sein. Es bedeutet, die Verbundenheit von allem mit allem mit einzubeziehen.” (Quelle und (c): http:// www.living-gaia.org/was-bedeutet-holistisch.html – Hier also der Vorteil alle meine Berufe und Weiterbildung fallspezifisch mit einzubeziehen ohne die bekannte Schnittstellenproblematik.

Der Motor der vergangenen “Geiz-ist-Geil”-Mentalität führt auch heute noch als Folge in jedem Bereich des täglichen Lebens zu sinkendem Werteverständnis und Moralverlust – Bauqualität hat heute nicht mehr den früheren Stellenwert der “Meisterqualität” und ist zu einer Modephase des “schnellen Geldes” verkommen. Im Baubereich wichen Gewerke mit Meisterpräsenz dem “Baupfusch” durch “Billiglöhnern” und Schwarzarbeit – die Ausführungsqualität litt … “preiswert”, also “billig” muss es sein – Schäden sind die Folge und so manch Nutzer muss mit den Folgen leidvoll leben.

Die Ursachen sind vielfältig, sie bewegen sich oft zwischen der unverhofft eintretenden Havarie, Altersermüdungen und dem willkürlichem Vorsatz; also “externer” Einwirkung und oft selbst verursachten Zuständen – der Analytiker weiß hier mit Wissen, Erfahrung und Messtechnik, den oder die Schuldigen als Profiler zu ermitteln.

Viele Kunden wollen keine teuren langen Gutachten die Keiner mehr versteht und im Endeffekt das Problem auch nicht lösen, sondern Tacheles: Konkrete Ergebnisse zu konkreten Fragestellungen! Dies umfasst die “Gebäudeforensik”, als Synthese der Fachbereiche “Bausachverstand”, “Baubiologie”, “Architektur” und “Gesundheit”; den Ursachen ganzheitlich und holistisch auf den Grund zu gehen, um langfristige Lösungen zu schaffen.

Den Begriff “Gebäudeforensik” habe ich zum Start meiner freiberuflichen Selbständigkeit 2008 “erfunden”. Im Jahr 2017 habe ich erfahren, dass es eine ähnliche Strömung aus Hannover mit ähnlichem Inhalt mit der “Bauforensik” gibt. Meine “Gebäudeforensik” ist jedoch ganzheitlich ausgerichtet und inkludiert den „Nutzer im“ Raum bzw. Gebäude – Gesundheit ist hier u.a. Ziel im Wechselverhältnis “Gebäude – Mensch – Umwelt”.

Die Gebäudeforensik behandelt also nicht nur die “Havarie” oder “Bauschäden” durch “vorsätzliche und kriminelle Handlungen”, sondern “systematische Untersuchung” als auch die “Holistik” im Kontext des Gebäudes.

Holistische Spurensuche im Raum findet auch die Schadensursache und schöpft aus dem Baukasten des Wissens.

Hierzu bedarf es der Intuition und des Verstands.
Holistischen Sachverstand.

Hier folgend einige Beispiele aus der Praxis mit Tätern + Opfern

Teil 1 – Vorsatz und kriminelle Handlung: Fall aus 2014: Defekte innenliegende Flachdachentwässerung Ende 2014 durch Zufall entdeckt sorgt seit Einzug 2011 für versteckte Durchnässung der Bausubstanz, wie Wände und Böden in mittlerweile Küche, Wohnzimmer, Flur, Schlafzimmer und Bad. Der Mieter ist irreversibel durch schleichende Vergiftung von Sporen und Mykotoxinen und anderen Chemikalien in den Räumen erkrankt. Die Vergiftung ist 2015 umweltmedizinisch nachgewiesen worden; Folgen: Chemikaliensensitivität/MCS, CFS und Schimmepilzallergie – das Leben des Mieters hat sich bis heute 2025 um 180° gedreht – Nichts ist mehr wie es war. 2015 Strafanzeige und Strafantrag wegen Körperverletzung gegen den Vermieter. Der wichtigste Nachweis der Kausalkette verschwindet aus der Akte der Staatsanwaltschaft (STA) Düsseldorf – ein Nachreichen über die Kripo Ratingen wird abgelehnt. Die STA Düsseldorf lehnt eine Körperverletzung per Strafanzeige nach §223 und §224 sowie Strafantrag nach §229 ab, „Mieter sei selber schuld in kontaminierter Wohnung (2011-2014 – Notauszug kurz vor Weihnachten) zu wohnen“. Seit 2015 dauert nun schon der Gerichtsprozeß – Der Vermieter will „seine“ Mietminderung zurück haben und fühlt sich weder verantwortlich für seine Pflichten aus dem Mietvertrag, noch schuldig für den alten Bauschaden an seinem Gebäude, den er selber durch Vorsatz und Willkür zu verantworten hat, obwohl ihm der Schaden nicht nur seit Einzug „offiziell“ bekannt ist, sondern wie sich durch Zeugenaussagen 2020 bekannt wurde, bereits vorherige Mieter gleiche Problematik hatten. Zwei öbuv. Gerichtssachverständige haben im Jahre 2019 nun die Altschäden aus der Sanierungszeit vor dem Einzugs des Mieters festgestellt – für den Vermieter geht es jetzt ums Ganze, denn er hat nicht nur während der Mietzeit und während des Gerichtsprozeß, sondern auch vor Gericht gelogen und ist für alle Schäden die aus seinem Fehlverhalten (Vorsatz, Ignoranz, Gesetzesübertretung, Baupfusch, vorsätzliche Gesundheitsschädigung u.a.) resultieren, zu 100% haftbar. Der Mieter kämpft seit 2015 um die Anerkennung seiner wirtschaftlichen, finanziellen und gesundheitlichen Schäden vor Gericht und bei der Krankenkasse um die gesundheitliche Anerkennung der medizinisch nachgewiesenen Vergiftung durch u.a. Schimmelpilzsporen + Mykotoxinen sowie daraus resultierenden Intoxikationen (div. Nerven- + organische Leiden). Durch nicht behandelte gesundheitliche Folgen hat der Mieter heute viele gesundheitliche Problem und kann seinen Beruf immer weniger nachgehen.

Bisher besteht Täterschutz am Landesgericht Düsseldorf und die angebliche Gesundheitskasse TK glänzt durch Ignoranz der Gesundheitserhaltung am Leben des Mitglieds.

Die ganze Wohnung ist hochgradig mit Sporen und Mykotoxinen belastet – ein Aufenthalt ist für den Mieter lebensgefährlich/tödlich – der unhygienische Zustand durch Kontamination ist von einer Schimmelpilzsanierungsfirma bestätigt worden – das Mobiliar ist nicht mehr zu gebrauchen, um die 150.000 EUR Sachschaden (Stand: 2025) zzgl. Gesundheitsschaden + Umsatzausfall – das Gericht hat den lebensfeindlichen Zustand mit dem Schaden bereits seit 2019 durch Gutachten anerkannt. Bilder sind aus der Anfangszeit 2014 (Auszug) und Folge (Leerstand 2015-2020) – Zustand bis Ende 2020 (gerichtlich angeordnete Rückgabe der Wohnung) ist um Einiges schlimmer, da „Schadensabwehr“ durch „Minimierungspflicht“ nicht zu den Verhaltensweisen des Vermieters gehörten. Gesetze sind irrelevant für den Vermieter – er setzt sich einfach darüber hinweg, da er seit 50 Jahren „Erfahrung in der Vermietung“ hat. Er hat die Wohnung einfach verkommen lassen – wäre der Mieter nicht 2014 notausgezogen als er den Schaden entdeckt hatte, wäre er heute womöglich tot. Zusätzlich brach der Vermieter 2020 mit seinem Handwerker als Handlanger ein, um den „Auszug des Mieters“ zu beschleunigen – der Fall hat neben der zivilrechtlichen Situation am LG Düsseldorf, auch strafrechtliche Inhalte bei der STA.

Seit 2020 ermittelt die KriPo Ratingen und die STA Düsseldorf wegen zahlreicher Strafdelikte in der Summe.

Schadstoffe: Diverse Schimmelpilze/Sporen, Mykotoxine, diverse Chemikalien aus der Bausubstanz und Sanierung

Gebäudeforensik

Durch Zufall 2014 hinter Möbeln entdeckt, Zustand 2015

Kunden können unter folgendem Link, die komplette Geschichte dazu nachlesen von der Anmietung einer angeblich sanierten Wohnung bis hin zur gerichtlichen Rückgabe eines „hochgradig kontaminierten Schimmelpilzbunkers“: https://bauen-und-gesundheit.de/kaiserswerther-str-43

Teil 2 – Verantwortungsloser Vermieter: Bild 1 + 2 aus 2019 zeigen Untersuchungen des Gerichtstermin mit öbuv. Sachverständiger der HWK Düsseldorf für das „Maler- und Lackiererhandwerk“ – nicht mit der notwendigen Bestellung für „Schadstoffe in Innenräumen und an Schäden in Gebäuden“, zeigen das Ausmaß nach 5 Jahren Leerstand; Bild 3 aus 2015 und Bild 4 aus 2019 zeigen die mit Schwarzschimmel befallende Wohnzimmerwand (weiß) angrenzend an eine innenliegende defektes Flachdach-Fallleitung in der Küche – Vermieter tauschte vor Einzug lediglich defekte Gipskartonabkofferung und Putz des Vormieterschadens aus ohne fachgerechter Sanierung des Bauschadens (Nässe- und Schimmelpilzschden) umzusetzen und gaukelt dem Nachfolgemieter eine fachgerechte Sanierung vor. Der jahrzehnte alte versteckte Bauschaden (Gebäudejahrgang 1974) ist 2019/20 über ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren nach gewiesen worden, jedoch wird der Mieter in die Verantwortung der Ursache + Folgen gesetzt und muss dem Vermieter nach 10-jährigem Klageverfahren am LG Düsseldorf sogar zusätzlich noch 18.000 EUR Schadensersatz für u.a. Mietminderungen, Entsorgungskosten, u.a. Gerichtskosten zahlen! Gesamtschaden für den Mieter 140.000 EUR zzgl. Umsatzausfall und Gesundheitsschädigung. Wir haben Täterschutz am Landgericht Düsseldorf! – s. detailliert auch https://Opferhilfe.eu – Fall 1-

Wasser- und Schimmelpilzschaden 2019 durch versteckten Altschaden in Mietwohnung „Kaiserswerther Str.“:

Gebäudeforensik

Folge Küchenseite – 2. Gerichtstermin, 2019

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Ursache + Folge Küchenseite – 2. Gerichtstermin, 2019

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Folge Wohnzimmer Komunwand Küche – 1. Gerichtstermin, 2019

Die Richter am Landesgericht Düsseldorf sind jedoch parteiisch bzw. befangen und urteilen aufgrund von Falschaussagen des nachweislich falschen Gutachten und mdl. Zeugenaussagen des zuständigen öbuv. Sachverständigen Malers mit lediglicher Bestellung im „Maler- und Lackierhandwerk“, gegen den Mieter!!!

Aktuell legt der Mieter Berufung am Oberlandesgericht Düsseldorf gegen das Urteil am Landesgericht Düsseldorf ein, da zahlreiche nachweisliche Verfahrensfehler beim LG Düsseldorf begangen worden sind.

Zustand nach Leerstand: Mieterin war Kettenraucherin, verstarb in der Wohnung und lebte dort über 30 Jahre lang – es galt zu untersuchen, welche Schadstoffe in der Gebäudesubstanz bzw. in den Baumaterialien vorhanden sind und durch den Mieter hervorgerufen wurde, um die richtige Sanierung einzuleiten.

Schadstoffe: PAK, PCB, Nikotin

Gebäudeforensik

Bewohnter Zustand: Fall aus 2015: Junge 5-köpfige Familie durch diverse Schadstoff in Innenraum sichtlich und nachweislich hochgradig vergiftet. Mutter hatte 2 Fehlgeburten in der kontaminierten Wohnung. Familie wird von der Öffentlichkeit „psychiartrisiert“, die Gesundheitsschäden sind „nur eingebildet“. Nicht fachgerechte Asbestsanierung im bewohnten Zustand. Vermieter (Stadt Ratingen) fühlt sich nicht verantwortlich für das sozialgebundene Gebäude – jede zuständige Behörde (Gesundheitsamt, Sozialamt u.a.) und auch der Bürgermeister verweigern die Zusammenarbeit, die kontaminierten Zustände zu beheben. In dem Gebäude leben über 200 teilweise eingeschüchterte Menschen. Ein Wishleblower aus der CDU teile mit, daß das Problem sehr wohl bekannt ist, aber jeder Verantwortliche “steckt den Kopf in den Sand”. Z.B. ist das Rathaus dagegen offiziell wegen PCB-Kontamination abgerissen und neugebaut worden, aber 2 Wohngebäude mit Schadstoffen – für ca. 2x 200 Menschen – bleibt stehen. Aktueller Zustand unbekannt.

Diese Gebäude sowie Gebäudeproblematik der PCB-Kontamination gibt es in fast jeder Stadt in Deutschlands.

Schadstoffe: Asbest, PCB, PAK, Schimmelpilze, Formaldehyd, Pestizide

Gebäudeforensik

Verantwortungsloser Vermieter: Kein Interesse daran die vielen Bauschäden seiner Immobilie im MFH (Gebäude ist ein „BastBau“, bekannt für Wasserschäden durch schlechte Leitungsqualität) beheben und fachgerecht sanieren zu lassen; jedoch den Mieter für die eigene Unzulänglichkeit (wiederholte Verweigerung der fachgerechten Schimmelpilzsanierung) in die Verantwortung für Ursache und Wirkung zu setzen. 3 Nässe- und Schimmelpilzschäden sind dem Mieter seit Einzug 2016 bis 2025 bekannt geworden – s. auch https://Opferhilfe.eu – Fall 2 –

1. Altschaden Wasser- und Schimmelpilzschaden, Datum unbekannt war vor dem Einzug des Mieters versteckt vorhanden, wurde ihm auf Anfrage zu Schimmelpilzaltschäden vor Mietvertragsunterzeichnung vorenthalten und trat als 2. Folgeschaden 2016 am Tag des Einzug auf. Während der Mietzeit trat 8 Jahre später ein weiterer und 3. Folge- und Neuschaden in 2024 an gleicher Komunwand auf. Auch für diesen Schaden wird der Mieter in die Verantwortung gesetzt. Da der Vermieter auf keine Schreiben mit Fristsetzung reagiert, schaltet der Mieter die Behörden mit ein – der Fall ist bekannt bei: Oberste Bauaufsicht NRW, Obere Bauaufsicht Düsseldorf + Mettmann, Bauamt Ratingen, STA, OSTA, und GSTA Düsseldorf, Bundesministerium für Justiz und Ministerium für Justiz NRW, Datenschutzbehörde Berlin u.a. sowie Finanzamt wegen zusätzlich mgl. gewerblicher Steuerhinterziehung u.a. lt. Zeugenaussagen des Vermieter-Juristen.

2. Wasser- und Schimmelpilzschaden 2016 zum Einzug durch Altschaden an der Komunwand Bad/Küche in Mietwohnung „Ulmenstr.“:

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Ursache Badseite, 2016

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Folge Küchenseite, 2016

3. Wasser- und Schimmelpilzschaden 2024 durch Altschaden (2. Wasserschaden 2016) und Neuschaden in Mietwohnung „Ulmenstr.“:

Gebäudeforensik

Ursache + Folge Küche, 2024

Gebäudeforensik

Folge Küche, 2024

Der Fall liegt aktuell am Landesgericht Düsseldorf, weil die Amtsrichterin eine öbuv. Sachverständige im falschen Bestellungsgebiet „Schäden an Gebäuden“ für das Gerichtsverfahren zu lassen wollte, der Mieter jedoch mit fachlichen Argumenten die öbuv. Sachverständige abgelehnt hat wegen nicht nachweisbarer angeblicher Qualifikation für die Bewertung von „Schimmelpilzschäden“, wo jedoch die Spezialausbildung in dem Bestellungsgebiet „Schadstoffe in Innenräumen und Schäden an Gebäuden“ fehlt, um die daraus resultierenden Gesundheitsverletzung bei einem Umwelterkrankten (vorhandene Chemikaliensensitivität, CFS und Schimmelpilzallergie) bewerten zu können – hier scheint also das Gleiche wie bei dem Fall „Kaiserswerther Str.“ zuvor zu passieren! Weiteres s. https://Opferhilfe.eu „Fall 2“. Es wäre dann ein immer wiederkehrendes Schema – am Landesgericht Düsseldorf!

usw;

seit mittlerweile 2008, in Jahren der freiberuflicher Praxis, ehrenamtlichem Wirken und privaten Erfahrungen, habe ich so Einiges erlebt, was auch Gegenstand meiner